건설공사 완성 전 도급인의 계약해제

이성환 법무법인 안세 대표변호사

건설공사계약에 있어서 건설공사가 완료되기 전에 도급인(발주자)의 개인적인 사정으로 건설공사계약의 해제와 타절을 주장하는 경우가 있는데 이러한 주장이 법적으로 허용될 수 있는지 의문이 있을 수 있다. 이 경우 일반적인 계약원칙에 의하면 상대방인 수급인(건설공사 시공업자)의 귀책사유가 없음에도 당사자 일방(도급인인 발주자)만의 의사에 의하여 계약을 해제할 수는 없다고 생각할 수 있다. 하지만 민법 제673조가 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있기 때문에 도급인은 수급인이 입은 손해를 모두 배상하고 건설공사계약을 해제할 수 있다. 이와 같이 도급계약에 있어서 일의 완성 전에 도급계약의 해제를 인정한 것은  도급계약을 체결한 후 사정변경에 의하여 도급인이 이미 일의 완성이 필요치 않게 되었음에도 불구하고 수급인에게 계속 일을 시키는 것은 도급인에게 무의미한 것이 될 뿐만 아니라 사회적으로도 비경제적인 것이며 수급인의 입장에서도 자신의 손해만 배상 받으면 다른 불이익이 없을 것이기 때문에 위와 같이 도급인이 손해를 배상하고 일방적으로 도급계약을 해제할 수 있도록 한 것이다.

도급인이 건설공사계약을 중도에 해제하는 이유는 도급인의 일방적인 의사에 의한 것이기 때문에 그 사유에 아무런 재한이 없다. 수급인의 채무불이행 등 귀책사유를 필요로 하지 않는다. 다만 수급인에게 피해를 주지 않도록 하기 위하여 도급인은 수급인에게 모든 손해를 배상하도록 규정하고 있을 뿐이다. 

도급인이 계약해제를 할 수 있는 시기는 ‘계약의 성립 후 일의 완성 전’어느 때라도 좋다. 수급인이 일을 착수하지 않았다 하더라도 해제할 수 있으나, 수급인이 일을 완성하였다면 해제를 할 수 없다. 도급계약인 건설공사계약에 있어서는 일반적으로 건물의 인도로 공사계약이 완료되지만 민법에는 단순히‘일의 완성’이라고 규정되어 있으므로 사실상 건물을 완성한 때로 보아야 한다. 그 결과 건물을 완성하였으나 아직 인도하기 전인 경우에는 일은 이미 완성된 것이므로 도급인은 더 이상 건설공사계약을 해제할 수 없다고 보아야 한다. 건물이 완성된 후에는 수급인의 채무불이행 등 귀책사유가 있는 경우에만 도급인은 건설공사계약을 해제할 수 있다.

도급인이 수급인의 채무불이행을 이유로 도급계약 해제의 의사표시를 한 경우 그 속에 민법 제673조의 해제권 주장이 포함된 것으로 볼 수 있지 않느냐 하는 의문이 있을 수 있다. 하지만 대법원은 채무불이행을 이유로 계약해제를 주장하였으나 실제로는 채무불이행의 요건을 갖추지 못한 것으로 밝혀진 경우, 도급계약의 당사자 사이에 분쟁이 있었다고 하여 그러한 사정만으로 위 의사표시에 민법 제673조에 따른 임의해제의 의사가 포함되어 있다고 볼 수는 없다고 하여 채무불이행에 의한 계약해제와 민법 제673조의 계약해제를 엄격히 구별하고 있다. 그 이유로는 “첫째, 도급인이 수급인의 채무불이행을 이유로 도급계약을 해제하면 수급인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이에 반하여 민법 제673조에 기하여 도급인이 도급계약을 해제하면 오히려 수급인에게 손해배상을 해주어야 하는 처지가 된다. 도급인으로서는 자신이 손해배상을 받을 수 있다고 생각하였으나 이제는 자신이 손해배상을 하여야 하는 결과가 된다면 이는 도급인의 의사에 반할 뿐 아니라 의사표시의 일반적인 해석의 원칙에도 반한다. 둘째, 수급인의 입장에서 보더라도 채무불이행 사실이 없으므로 도급인의 도급계약 해제의 의사표시가 효력이 없다고 믿고 일을 계속하였는데, 민법 제673조에 따른 해제가 인정되면 그 사이에 진행한 일은 도급계약과 무관한 일을 한 것이 되고 그 사이에 다른 일을 할 수 있는 기회를 놓치는 경우도 있을 수 있어 불측의 손해를 입을 수 있다.”고 판시하고 있다 (대법원 2022. 10. 14. 선고 2022다246757 판결 참조).

도급인이 계약을 해제하기 위하여서는 현실적으로 수급인에게 손해배상을 하여야 하느냐 하는 것은 그 손해액이 불명확하고 이를 산정하는 것이 간단하지 않으므로 손해배상이 선행되거나 해제와 동시에 이루어져야 한다면 사실상 도급인이 해제하기가 어려우므로 손해배상의 제공은 필요치 않다고 보아야 한다. 

도급인이 중도에 계약을 해제하더라도 이러한 해제에는 소급효가 없으므로 수급인은 원상회복을 할 필요가 없고 미완성 상태 그대로 공사 중 건물을 도급인에게 인도하면 충분하다. 다만 도급인은 반드시  일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익 즉 이행이익을 합한 금액을 배상하여야 한다.

대법원은 민법 제673조에서 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있는 것은 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신, 도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것이라 할 것이므로, 위 규정에 의하여 도급계약을 해제한 이상은 특별한 사정이 없는 한 도급인은 수급인에 대한 손해배상에 있어서 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수는 없다고 판시하고 있다. 하지만 이러한 도급인의 계약해제로 인하여 수급인에게 이익이 있는 경우에는 그 이익을 공제하도록 하는 손익상계에 대하여는 “채무불이행이나 불법행위 등이 채권자 또는 피해자에게 손해를 생기게 하는 동시에 이익을 가져다 준 경우에는 공평의 관념상 그 이익은 당사자의 주장을 기다리지 아니하고 손해를 산정함에 있어서 공제되어야만 하는 것이므로, 민법 제673조에 의하여 도급계약이 해제된 경우에도, 그 해제로 인하여 수급인이 그 일의 완성을 위하여 들이지 않게 된 자신의 노력을 타에 사용하여 소득을 얻었거나 또는 얻을 수 있었음에도 불구하고, 태만이나 과실로 인하여 얻지 못한 소득 및 일의 완성을 위하여 준비하여 둔 재료를 사용하지 아니하게 되어 타에 사용 또는 처분하여 얻을 수 있는 대가 상당액은 당연히 손해액을 산정함에 있어서 공제되어야 한다.”고 하여 이를 인정하고 있다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결 참조). <이성환 법무법인 안세 대표변호사 이성환>